Ang Florida ay hindi lamang ang estado na nakikitungo sa pagbaha sa baybayin. Ang mga negosyo sa Annapolis, MD., ay nahaharap sa mas madalas na high tide at storm surge na pagbaha, tulad ng mga may-ari ng bahay sa mga bahagi ng Virginia, South Carolina at iba pang mga estado. Jim Watson / AFP sa pamamagitan ng Mga Larawan ng Getty
Ang Apollo Beach, Florida, ay isang maze ng mga kanal na may linya na may daan-daang bahay na dumapo malapit sa gilid ng tubig. Ang buong komunidad, sa timog lamang ng Tampa, ay halos 3 talampakan lamang sa ibabaw ng antas ng dagat, ibig sabihin, ito ay nasa panganib mula sa storm surge habang tumataas ang lebel ng dagat.
Masusuri ng mga bumibili ng bahay sa mga baybayin ng US ang panganib sa pagbaha ng bawat ari-arian nang kasingdali ng pagsuri nila sa laki ng mga silid-tulugan – karamihan sa mga listahan ng real estate sa baybayin ngayon isama ang mga detalye ng panganib sa baha sa hinaharap na isinasaalang-alang ang pagbabago ng klima. Sa Apollo Beach, halimbawa, marami sa mga ari-arian ay hindi bababa sa 9 sa 10 sa sukat ng panganib sa baha.
Gayunpaman, ang kaalamang iyon ay hindi humihinto sa mga bumibili ng bahay.
Ang mga bahay sa tabing dagat ay nagbebenta sa loob ng mga araw ng pagpunta sa merkado, at ang parehong kuwento ay naglalaro sa buong baybayin ng South Florida sa isang oras kung kailan pang-agham ulat ay nagbabala tungkol sa tumataas na panganib ng pagbaha sa baybayin habang umiinit ang planeta.
Kami ay mga propesor ng heograpiya ng lungsod at Amerikanong pulitika na sumusunod sa industriya ng real estate. Upang maunawaan kung bakit binabalewala ng mga tao ang isang panganib na maaaring humantong sa mamahaling pinsala at sa kalaunan ay mapababa ang halaga ng kanilang ari-arian, nakipag-usap kami sa daan-daang ahente ng real estate sa Florida tungkol sa mga motibasyon at alalahanin ng kanilang mga kliyente.
Narito ang aming natutunan.
Walang nagtutulak sa mga mamimili na isaalang-alang ang pangmatagalang panganib
Sinuri namin ang 680 lisensyadong Florida Realtors noong huling bahagi ng 2020. Ang kanilang iminumungkahi ng mga tugon na ang mga inaasahang bumibili ng bahay, sa pangkalahatan, ay hindi isinasaalang-alang ang taas o kahinaan sa baha kapag naghahanap ng mga bagong tahanan, at ang pagkakaroon ng mga detalyadong mapa ng panganib sa baha ay nagkaroon ng kaunti o walang epekto sa kanila.
Bahagi ng problema ay maaaring hindi isinasaalang-alang ng mga nagpapahiram at appraiser ng mortgage ang kahinaan ng mga ari-arian sa pagtaas ng lebel ng dagat, kaya hindi agad naramdaman ng mga bumibili ng bahay ang panganib sa kanilang mga pocketbook. Mas mayayamang mamimili na hindi nangangailangan ng mortgage ay hindi kinakailangan upang bumili ng seguro sa baha, at ang Kongreso ay may a kasaysayan ng pagbabalik tumataas ang rate ng seguro sa baha.
Sa madaling salita, walang pinipilit ang mga mamimili na isaalang-alang ang mga pangmatagalang panganib.
Maraming mga tahanan at komunidad sa tabing-dagat sa Florida ang nasa panganib mula sa pagtaas ng lebel ng dagat at storm surge. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group sa pamamagitan ng Getty Images
Kasabay nito, malinaw na ipinapakita ng mga pag-aaral kung paano isinasalin ang mga panganib sa mga gastos. Isang kamakailang papel ng mga siyentipiko na lumikha ng mga mapa ng panganib sa baha ay natagpuan na ang Hillsborough County, Florida, tahanan ng Apollo Beach at Tampa, ay malamang na makakita ng isang 70% na pagtaas sa taunang pinsala sa baha pagsapit ng 2050 dahil sa pagbabago ng klima. Wala pang 30 taong pagkakasangla iyon.
Ano ang naririnig ng mga ahente ng real estate
Nagdahilan kami nang kami nagsimula ang survey noong 2020 na kung ang ilang bahagi ng populasyon ay umiiwas sa ari-arian na nasa panganib ng pagbaha, kung gayon ang demand ay dapat bumaba at ang mga presyo ay dapat bumaba. Ang aming nakaraang survey noong 2018, na kinasasangkutan ng mga may-ari ng bahay sa baybayin ng Florida, ay napag-alaman na pareho ang mga Republican at Democrat na naniniwala na ang kanilang mga halaga sa tahanan sa hinaharap ay hindi maaapektuhan ng pagtaas ng dagat.
Upang subukan ang teorya na ang merkado ay higit na binabalewala ang panganib sa baha, tinanong namin ang mga ahente ng real estate kung ano ang kanilang nakita: Hanggang saan nila naobserbahan ang mga presyo ng bahay na bumababa o hindi tumaas nang kasing bilis para sa mga ari-arian na nasa panganib ng pagbaha? Apatnapu't limang porsyento ang nag-ulat na "hindi naman." 11 lamang sa 680 na ahente ang nagpahiwatig na ang mga presyo ng bahay para sa mga ari-arian na nasa panganib ng pagbaha ay "napakadalas" na tumitigil o bumababa.
Tinanong din namin kung nakita nila ang mga nagpapahiram ng mortgage na tumatanggi sa mga aplikasyon ng pautang o nagtataas ng mga singil para sa mga pautang sa mga lugar na madalas bahain, sa anyo ng mga puntos o mortgage insurance, halimbawa. Animnapung porsyento ang nagsabing, "hindi naman," at 7% lang ang nagsabing "medyo madalas," "napakadalas" o "sa lahat ng oras."
Ang karamihan sa mga ahente, halos 70%, ay nagsabi na inaasahan nila ang kaunting epekto sa merkado ng ari-arian sa susunod na lima hanggang 10 taon.
Narito ang ilan sa kanilang sinabi.
"Ang mga tao ay at bibili pa rin sa mga lugar sa baybayin ng Florida, at kung sila ay bibili, walang pagbaba sa halaga. Ang pinakamalaking pool ng mga mamimili na nagmamaneho sa merkado ay nagretiro na o malapit nang maging mga retiradong tao at may paniniwala silang matagal na silang mawawala bago magkaroon ng anumang epekto mula sa pagbabago ng klima. Pangunahing bumibili sila sa emosyon at hindi isinasaalang-alang ang pangmatagalang halaga ng pagmamay-ari. Bumibili din sila ng cash at walang sangla.”
Kahit na ang mga nagpapahiram ay kasalukuyang walang tunay na mga insentibo upang tanggihan ang mga aplikasyon ng mortgage para sa mga ari-arian na nasa panganib mula sa pagtaas ng antas ng dagat sa hinaharap. Mga ahensyang pederal na bumibili ng mga umaayon sa sangla sa kasalukuyan ay hindi nangangailangan ang pagkolekta ng impormasyon tungkol sa panganib sa baha o posibleng pagtaas ng lebel ng dagat. Kung magbabago ang mga kinakailangan na ito, ang panganib sa baha ay isasalin sa desisyon sa pagpapahiram.
"Ang mga bumibili ng mga ari-arian sa baybayin ay may kakayahang pinansyal na maging higit na hindi nakakalimutan sa panganib at kayang bayaran ang mas mataas na rate para sa insurance o maging self-insured. Ang pagtaas ng lebel ng dagat ay hindi kasalukuyang top-of-mind sa aming lokal na merkado."
Ang pederal na seguro sa baha ay labis na na-subsidize ng US tax dollars sa loob ng maraming taon. Sa katunayan, ang National Flood Insurance Program ay may utang sa US Treasury tungkol sa $ 20 bilyon para sa mga gastos na lampas sa mga premium na binabayaran ng mga may-ari ng bahay. Mula noong Abril 1, 2022, lahat ng bago at na-renew nitong mga patakaran sa seguro sa baha ay sasailalim sa a bagong sistema ng pagpepresyo na tinatawag na Risk Rating 2.0 idinisenyo upang isaalang-alang ang panganib.
Ngunit ang programa nahaharap sa pampulitikang panggigipit mula sa mga miyembro ng Kongreso upang matiyak na ang mga rate ay hindi tumaas nang masyadong mabilis o masyadong mataas. Dagdag pa, ang mga mamimili na bumili ng mga bahay para sa cash, isang medyo malaking bahagi ng merkado sa South Florida, ay hindi napapailalim sa mga kinakailangan sa seguro sa baha.
“Maaakit pa rin ang mga mayayamang tao sa ideyang manirahan sa harap ng dagat, ngunit malamang na gagastos sila ng malaking pera para mas matibay ang ari-arian sa mga epekto ng pagtaas ng lebel ng dagat. Nangangahulugan ito na marahil ang pangangailangan para sa mga high end na ari-arian ay hindi humina nang labis.
Iminungkahi ng ilang ahente na sineseryoso ng mayayamang may-ari ng bahay ang mga panganib at planong mamuhunan sa mga pagbabago sa istruktura tulad ng pagtataas ng mga tahanan na maaaring gawing mas ligtas ang kanilang mga ari-arian mula sa pagtaas ng lebel ng dagat at storm surge.
Ang merkado ay hindi nagsasama ng mga pangmatagalang panganib
Dahil sa pagtaas ng lebel ng dagat at mga panganib sa bagyo na nagreresulta mula sa pagbabago ng klima, napagpasyahan namin na marami sa mga bahay na kasalukuyang ibinebenta sa timog Florida ay hindi tatagal ng kanilang 30-taong pagkakasangla nang walang pinsala o mamahaling mga adaptasyon, at ang muling pagbebenta ng mga bahay na madaling maapektuhan sa pagtaas ng lebel ng dagat ay malamang na maging lalong mahirap.
Ang mga gumagawa ng patakaran sa Florida hanggang ngayon ay binalewala ang panganib o nagsagawa lamang ng mga limitadong hakbang upang itama ang mga kahinaan, kung minsan ay pinapataas ang mga panganib sa ibang lugar. Halimbawa, kapag mga pader ng dagat ay itinayo, maaari nilang baguhin kung paano nahuhulog ang buhangin, na nagdaragdag ng pagguho sa mga kalapit na lugar.
Maraming tao ang naniniwala na "ang merkado" ang bahala sa isyung ito: na ang mga bumibili ng bahay, na kinikilala ang paparating na mga panganib, ay magbabawas ng mga presyo sa mga mahihinang ari-arian, sa kalaunan ay binabawasan ang kanilang pagiging kaakit-akit at halaga. Ngunit ang narinig namin mula sa mga ahente ng real estate sa Florida ay nagdududa sa pag-aakala na isinama pa ng merkado ang panganib na ito.
Tungkol sa Ang May-akda
Risa Palm, Propesor ng Urban Studies at Public Health, Georgia State University at Toby W. Bolsen, Associate Professor ng Political Science, Georgia State University
Ang artikulong ito ay muling nai-publish mula sa Ang pag-uusap sa ilalim ng lisensya ng Creative Commons. Basahin ang ang orihinal na artikulo.
Mga Kaugnay na Libro:
Ang Kinabukasan na Pinili Natin: Makaligtas sa Krisis ng Klima
nina Christiana Figueres at Tom Rivett-Carnac
Ang mga may-akda, na gumanap ng mga pangunahing tungkulin sa Kasunduan sa Paris sa pagbabago ng klima, ay nag-aalok ng mga insight at estratehiya para sa pagtugon sa krisis sa klima, kabilang ang indibidwal at kolektibong pagkilos.
I-click para sa karagdagang impormasyon o para mag-order
Ang Hindi Maipapanahong Lupa: Buhay Pagkatapos ng Pag-init
ni David Wallace-Wells
Sinasaliksik ng aklat na ito ang mga potensyal na kahihinatnan ng hindi napigilang pagbabago ng klima, kabilang ang malawakang pagkalipol, kakulangan sa pagkain at tubig, at kawalang-tatag sa pulitika.
I-click para sa karagdagang impormasyon o para mag-order
Ang Ministeryo para sa Kinabukasan: Isang Nobela
ni Kim Stanley Robinson
Iniisip ng nobelang ito ang isang malapit na hinaharap na mundo na nakikipagbuno sa mga epekto ng pagbabago ng klima at nag-aalok ng pananaw kung paano maaaring magbago ang lipunan upang matugunan ang krisis.
I-click para sa karagdagang impormasyon o para mag-order
Sa ilalim ng Puting Langit: Ang Kalikasan ng Hinaharap
ni Elizabeth Kolbert
Sinaliksik ng may-akda ang epekto ng tao sa natural na mundo, kabilang ang pagbabago ng klima, at ang potensyal para sa mga teknolohikal na solusyon upang matugunan ang mga hamon sa kapaligiran.
I-click para sa karagdagang impormasyon o para mag-order
Paglabas ng Drawdown: Ang Karamihan sa Komprehensibong Plano na Ipinanukalang Bumalik sa Pag-init ng Mundo
inedit ni Paul Hawken
Ang aklat na ito ay nagpapakita ng isang komprehensibong plano para sa pagtugon sa pagbabago ng klima, kabilang ang mga solusyon mula sa hanay ng mga sektor tulad ng enerhiya, agrikultura, at transportasyon.
