Jozef Sowa / Shutterstock

Mga presyo ng bahay sa London nahulog sa pamamagitan ng 0.6% noong Hunyo, ayon sa opisyal na istatistika ng UK, ang ONS. Hindi ito maaaring tunog tulad ng marami ngunit sumusunod na taon kung saan ang mga presyo ay lumago sa pamamagitan ng isang taunang average na 7.5% sa pagitan ng dulo ng 2009 at sa dulo ng 2017.

Ang mga presyo ay malawak na hindi nagbabago simula sa katapusan ng 2017, mga sumusunod na taon kung saan ang London ay naging pangunahing tagapagtaguyod ng pabahay sa UK. Nagkaroon ng maraming mga haka-haka sa ibabaw ng epekto ng Brexit sa merkado ng ari-arian ng London, ngunit may maliit na data pa upang i-back up ito. Mayroong maraming mga kadahilanan sa trabaho na maaari naming makita, na humantong sa pagpapahina ng mga presyo, gayunpaman, ang ilan sa mga ito ay pambansa sa character - kapansin-pansin mababa ang tunay na paglago ng kita - At ilan pang mga lokal, kabilang ang mga karagdagang panloob na migration na umaagos ang layo mula sa London.

Bukod pa rito, dahil ang mga presyo ng London ay nadagdagan kamag-anak sa ibang bahagi ng timog-silangan, malamang na inaasahan natin na ang London market ay umunlad sa mas maaga. Kung gayon, ang mga kamakailang pagbabago ay maaaring maging isang pag-aalis ng sobrang pagbabalik ng mga nakaraang taon. Mahalagang tandaan na ang mga presyo ng London ay mananatiling napakataas na may isang average na presyo ng £ 475,000.

Nasa ibaba ang limang mga tsart na nagpapaliwanag kung ano ang nangyayari.

1. Ang epekto ng ripple

Sa paglipas ng sunud-sunod na mga pag-ikot mula pa noong unang bahagi ng 1970s, nakita ng UK ang isang hindi pangkaraniwang bagay na kilala bilang epekto ng ripple. Sa ekonomiya, ang mga presyo ng bahay ay tumaas nang una sa London at sa timog-silangan at pagkatapos ay unti-unti, sa paglipas ng panahon, ang iba pang mga rehiyon ay nahuli. Ang London ay palaging nanatili sa harap, ngunit ang bahagyang pagkakaiba ay kadalasan ay hindi naging mas malaki.

Bilang ang graph sa itaas ay nagpapakita, ang mga presyo sa London, karaniwan, ay tungkol sa dobleng mga nasa hilaga (na kinakatawan dito ng Yorkshire at Humberside, na ginagamit bilang isang paghahambing dahil ang mga hangganan ng rehiyon ay hindi nagbago sa paglipas ng panahon). Ang pagbubukod sa mga kamag-anak na pagbabago ay ang panahon mula noong kalagitnaan ng 1990s, kung saan ang mga makasaysayang posisyon ay hindi pa naibalik.

2. Paglago ng kita

Ang mga pagbabago sa mga panrehiyong presyo ay malakas na naiimpluwensyahan ng pambansang mga kadahilanan, kabilang ang mababang antas ng mga rate ng interes at paglago sa tunay na kita. Alam namin na ang tunay na kita ay may malakas na epekto sa mga presyo ng bahay. Bilang isang tuntunin ng hinlalaki isang pagtaas ng 1% sa tunay na kita ay humahantong sa isang pagtaas ng 2 sa mga presyo ng tunay na bahay, sapagkat ang mga kabahayan ay maaaring magbayad nang higit pa. At sa gayon, kadalasan sa ikot ng panahon, ang mga presyo ng bahay ay nagpapakita ng mas pagkasumpungin kaysa sa kita.

Ang partikular na kapansin-pansin na ang Office for Budget Responsibility (OBR), ang independiyenteng monetary watchdog ng UK, ay pinaliit ang mga pagtataya sa presyo ng mga pambansang bahay nito, na kinikilala na ang mas mababang produktibo ay humantong sa mas mababang paglago ng tunay na kita. Halimbawa, sa Marso 2016, ang inaasahang mga nominal na presyo ng bahay ng OBR na tumaas ng 4.7% sa 2019; sa Marso 2018, ito ay binagong pababa sa 2.7%.

3. Supply, demand at panrehiyong mga pattern

Ipinapaliwanag ng mahinang paglago ng kita kung bakit ang London ay tumatakbo sa mas mahina na pambansang kapaligiran sa pabahay, ngunit hindi ito nagpapaliwanag sa pattern ng presyo ng rehiyon. Ang mas mataas na demand sa London, ang mga supply shortages at mga pattern ng panloob na migration ay naglalaro din.

Para sa mga ito, ito ay tumutulong upang tumingin mas malapit sa timog-silangan - kaya panloob London kamag-anak sa panlabas na London at kamag-anak sa timog-silangan bilang isang buo. Ang pangunahing tampok ay ang pagtingin natin ngayon sa mga lugar na hindi pisikal na napakalayo mula sa isa't isa at alam natin na ang karamihan sa mga gumagalaw ay nagaganap sa napakaliit na distansya - ayon sa 2014-15 English Housing Survey, 74% ng mga manlalaro, kung saan ang ulo ng sambahayan ay nasa ilalim ng edad ng 55, inilipat sa ilalim ng sampung milya at 24% ay inilipat sa ilalim ng isang milya.

Matagal nang nagkaroon ang London ng mas maraming tao na umalis sa lungsod kaysa sa pagpasok nito. Habang naaakit nito ang mga kabataan, ang London ay nawawala ang bahagyang mas lumang mga pangkat ng edad. Ang pagkawala na ito ay bumagsak nang masakit hanggang sa 2009, ngunit pagkatapos ay pinabilis muli, lalo na sa 2016 at 2017 upang lumampas sa mga taong 100,000.

Ang pattern na ito ay malawak na kaayon sa naobserbahang landas ng mga presyo ng bahay. Dahil ang isang mataas na proporsyon ng mga tao na umaalis sa London ay pumunta sa ibang lugar sa timog-silangan, inaasahan naming makita ang pagbagsak sa ratio ng mga presyo ng bahay sa London kamag-anak sa timog-silangan sa huling dalawang taon at tila ito ang naging kaso.

4. Mga uri ng pag-aari pare-pareho

Ang mga kamag-anak na presyo para sa iba't ibang uri ng ari-arian (mga hiwalay na bahay, semis, mga hardin at mga apartment) ay umakyat at pababa sa katulad na paraan, bagama't may siyempre, ganap na pagkakaiba sa mga presyo. Tulad ng mga kabahayan ay maaaring lumipat sa pagitan ng mga lokasyon, maaari silang palitan sa pagitan ng mga uri ng ari-arian na humahantong sa mga katulad na paggalaw ng presyo.

Samakatuwid ang susunod na tsart ay nakatuon sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga presyo ng mga pag-aari ng mga terasa sa loob at labas ng London. Ipinahihiwatig nila na mayroong kamakailang presyo kamag-anak ay bumaba sa panloob na London, na kung saan ay muli pare-pareho sa mga kabahayan paglipat mula sa mas mahal na panloob na lugar.

5. Mga katangian ng pamumuhunan

Gayunpaman, ang paglipat ng migration ay hindi ang buong kuwento. Hindi rin ang mga kamag-anak na presyo ay maaaring ipaliwanag sa mga tuntunin ng mga kakulangan sa suplay - ang timog-silangan ay naghihirap din mula sa mga kakulangan. Subalit ang isang karagdagang paliwanag ay namamalagi sa mga tuntunin ng pera sa kapaligiran at kapansin-pansing mababang antas ng mga rate ng interes.

Ang pabahay sa London ay mabigat na naimpluwensiyahan ng papel nito bilang isang pamumuhunan gaya ng isang mahusay na pagkonsumo. Ang mga motibo ng pamumuhunan para sa pagbili ng pabahay ay mahalaga din sa ibang mga lugar ngunit, may arguably, London ay may mga espesyal na katangian, at ang mga presyo sa London ay mas tumutugon sa mga pagbabago sa mga rate ng interes kaysa sa ibang lugar. Ang posibilidad ay umiiral, samakatwid, na unti-unting tumaas ang antas ng interes sa ekonomiya, ang London ay magiging mas malakas na apektado kaysa sa ibang mga rehiyon, simula upang ibalik ang ilan sa mga makasaysayang mga pattern na makikita sa unang graph.

Gayunpaman, para sa lahat ng pag-uusap ng mga bumabagsak na presyo ng bahay, dapat nating tandaan na ang average na presyo ng kahit isang flat sa London ay pa rin ng higit sa £ 400,000. Sa pamamagitan ng paghahambing ang average na presyo ng isang flat sa timog-silangan ay mas malapit sa £ 200,000 - at kahit na ito ay lampas sa mga mapagkukunan ng karamihan sa mga potensyal na unang-time na mga mamimili na walang makabuluhang karagdagang suporta. Kaya ang presyo na nabibilang namin ay nakakakita ay hindi posible na magkaroon ng anumang makabuluhang mga benepisyo para sa unang-time na mga mamimili. Hindi bababa sa sukat na naganap sa ngayon, ang pagkahulog ay nagpapahiwatig lamang ng katamtamang pagkalugi ng kapital para sa mga umiiral na may-ari.

Tungkol sa Ang May-akda

Geoff Meen, Propesor ng Applied Economics, University of Reading

Ang artikulong ito ay muling nai-publish mula sa Ang pag-uusap sa ilalim ng lisensya ng Creative Commons. Basahin ang ang orihinal na artikulo.

Mga Kaugnay Books

at InnerSelf Market at Amazon